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楼市博弈入“深水” 业内预测或在近期迎来拐点
时间:2011-03-29 15:46:50    来源:    浏览次数:    中企房产    我来说两句()


 

  3月底,关于房地产调控的政策密集出台。近期国务院将派出8个调查组,分赴全国各地,对先前出台的楼市调控效果进行摸底;国土资源部日前派出专门调研组,对各地用地情况、地价水平进行调研监测,坚决防范新“地王”的产生;同时,国家发改委也发布了从5月1日起商品房销售实行一套一标价的“明码标价”政策。

 

  对此,业内人士预测,随着调控政策的深入,调与被调双方的博弈将进入深水期,楼市或在近期迎来拐点。

 

  政策太“暧昧”

 

  调控目标首先应该考虑房价收入比,涨幅应该跟CPI挂钩,而不是GDP;其次,限价目标应该变成“跌价目标”,也就是应该规定今年房价应该跌多少,而不是可以涨多少

 

  按照“新国八条”中的硬性要求:“2011年各地政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理控制目标,并于第一季度末向社会公布。”

 

  截至3月24日,丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、岳阳以及山西省的20多个城市已公布房价控制目标。目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩,即涨幅控制在10%-15%之内。但北京、上海、深圳等房地产一线城市,至今都还未公布房价调控目标。

 

  对于这样的调控目标,多位专业人士在接受《国际金融报》记者采访时认为,这样的限价目标有“涨价目标”之嫌。

 

  “该政策本身的语言就颇显‘暧昧’,给地方政府留了钻空子的机会。去年全国70个大中小城市的平均涨幅不超过10%,房价上涨幅度已经够让人受不了了,如果再允许房价在去年的基础上涨10%,调控又走进了‘越调越高’的怪圈。”上海房地产分析师、财经评论员陈真诚在接受记者采访时如是说。

 

  对此,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示认同:“从目前来看,出了调控目标比不出还要糟糕,这样的目标无疑助推了市场对于房价上涨的预期。”他认为,调控目标首先应该考虑房价收入比,涨幅应该跟CPI挂钩,而不是GDP;其次,限价目标应该变成“跌价目标”,也就是应该规定今年房价应该跌多少,而不是可以涨多少。

 

  房产商缺资金?

 

  在110份有效调查问卷中,超过5家房企表态正在酝酿降价促销,降幅最多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘,其余全部为“暂时观望”

 

  “上有政策、下有对策。”在获悉国家发改委3月22日发布的关于商品房要明码标价的规定后,某开发商在接受媒体采访时表示,对于这种“明码标价”的规定,就有很多对策,如可以先把网上的参考价提高,然后以打折的方式销售,看似便宜了,其实还是高价。

 

  确实,近年来,在种种楼市调控历练中成长的房企们在面对新政策的出台时,已经练就了“兵来将挡,水来土掩”的坦然态度。即使在市场低迷的背景下,他们依然很淡定。

 

  在最近召开的一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛上,多数开发商仍对降价表现得很含糊。在110份有效调查问卷中,超过5家房企表态正在酝酿降价促销,降幅最多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘,其余全部为“暂时观望”。

 

  在银根紧缩、成交量下降的背景下,作为资金高度密集型的房地产业,开发商们的资金链究竟能“观望”多久?

 

  “开发商其实不缺钱。首先,虽然现在银根紧缩,但是之前开发商已经获得了许多银行贷款,且多为长期;其次,除了银行机构,开放商的融资渠道很多,如民间资本,政府关注了一个‘池子’,但控制不了另一个‘池子’;第三,开发商已经在之前的楼市中获得了充分的自有资产。”陈真诚说。

 

  拐点暂不出现

 

  房产商与政策的僵持还会持续一段时间,房产商资金还比较充足,尤其是一些大型房产商,他们仍在观望政策的走势,不会轻言降价

 

  “国八条”出台已接近两个月,业内预测,如果政策方向没有重大改变,5月将迎来房企集中降价。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称,快则3月,最可能是4月,最迟不会超过5月,70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌,也即房价出现“拐点”。

 

  而在陈真诚看来,房产商与政策的僵持还会持续一段时间,房产商资金还比较充足,尤其是一些大型房产商,他们仍在观望政策的走势,不会轻言降价。

 

  有分析认为,一线城市由于价格处在高位、市场较为成熟,率先降价的可能性较大。二三线城市房地产发展处在起步阶段,未来商品房增量市场重心向二三线城市转移,价格向上的压力还很大。

 

  “坚持限购,房价必跌无疑。”尹伯成对记者表示,在政府出台的一系列更为严厉的调控楼市中,效果最为明显的是限购。这一政策措施大大触动了投资和投机性购房者、开发商以及一些地方政府利益。“但是政府还需对限购的期限和范围作出进一步的明确指示,比如规定限购期限,至少3年,限购城市进一步扩大到五六线城市,这样才能不给投机商留下找空子的空间。”

 

  据了解,在北京施行“限购令”的当月,河北燕郊、清河、三河等首都“一小时生活圈”的城镇房价就从7000元/平方米飙升至破万;上海颁布“限购令”后,周边二三线城市的商品房成交量逐周攀升,苏州、无锡等大城市成交量平均增加五成。

 

  尹伯成指出,现在限购还局限于大中城市,有的只在市区限购,这就给开发商、投机商转移战场留了空间和余地。

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