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全球房价:一边低洼,一边泡沫
时间:2011-03-29 15:48:32    来源:    浏览次数:    中企房产    我来说两句()

 国际权威杂志《经济学人》发布最新全球房价排名报告显示,欧美等发达国家楼市深陷价格低洼,不断下跌的房价成了各国经济复苏的障碍。与此相反,亚太地区等新兴市场楼市火爆异常,和欧洲相比可谓是冰火两重天。新兴市场不断上扬的房价,使人担忧是否又一场房地产泡沫来袭。

 

  《经济学人》将澳大利亚标列为世界上房价被高估最严重的经济体,其房价被高估程度远超排名第二位的香港。

 

  欧洲楼市低迷拖累经济复苏

 

  在经济学家看来,住房价格变化就是把双刃剑,房价是否稳定往往是衡量经济衰退结束的最基本指标。一旦房地产领域投资者活跃,这就意味着国家的国内生产总值就会增长。英国、德国和欧洲其他国家的房价仍有下跌趋势,这给全球经济摆脱衰退埋下了隐患。

 

  在国际金融危机爆发数年之后,现在低迷的楼市成为了欧洲各国政府需要解决的当务之急。对于深陷债务危机泥潭的欧洲国家尤为如此,持续下跌的房价以及扩大的失业危机,进一步阻挠了国家经济的恢复。为摆脱债务危机而推出的财政紧缩政策也会对购房者造成很多困扰,房子卖不出去,消费不振,经济无法获得起色。

 

  英国楼市在2010年初复苏势头强劲,之后就一路下跌。在2011年1月房价下跌1.1%,创下了自2009年8月以来的最大跌幅。专门反映西班牙房地产市场价格的IMIE指数显示,去年12月西班牙房价下跌3.9%,其住房价格一下子回落到了2005年的水平。最糟糕的要数爱尔兰,该国房价去年第四季度跌幅达到10.8%,而且下跌速度加快。西班牙银行在去年10月份估计,该国有将近70至110万套空置住房,这些未能售出的住房将在今年继续打压售价。

 

  伯恩斯坦研究公司认为,如果欧盟不加大对银行业的监管力度,欧洲版的次贷危机肯定会拖累经济复苏。

 

  美国价跌量升呈现复苏态势

 

  相对于欧洲国家的焦头烂额,美国的情况相对好一些。虽然美国的房价也处在继续下跌状态,但是预测机构认为,美国房价下跌不仅不会阻断经济复苏,反而会刺激销售量。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,截至1月份,美国二手房屋的平均价格已降至15.88万美元,为2002年以来的最低水平。与此同时,去年10月份至12月份,美国房屋销售量攀升了22%,创出了美国政府的购房税收抵免政策结束以来的最大三个月销量增幅。这与经济复苏和按揭贷款利率低有直接关系。特别是美国经济复苏的步伐开始加快,大多数人保持乐观的心态。

 

  穆迪首席经济学家马克·赞迪表示:“美国就业市场开始形成牵引力,消费者的信心开始改善,而且尽管抵押贷款利率已经开始上升,但仍接近于历史最低点。尽管房屋价格可能还会进一步下跌,但我们仍看到房屋销售已经开始流行。”

 

  巴克莱投资银行的桑迪潘·德布认为美国房价在2011年将会下跌6%,然后停留一段时间,之后逐渐复苏。这也许也是美国政府所希望看到的。

 

  亚洲新兴经济体房价有泡沫

 

  英国苏格兰皇家银行全球市场部高级经济学家瑞克·鲁斯今年2月表示,亚太地区目前已经显现房地产泡沫的明显信号,尤其是澳大利亚、韩国以及中国台湾地区的房地产市场估值已明显过高。瑞克·鲁斯表示,在亚太地区的一些经济体,金融机构对房地产市场的贷款总量(其中包括家庭抵押贷款与房地产企业负债总额)与国民生产总值的比率多年来基本稳定在210%左右,但该比率在2010年猛增至250%。银行放贷的杠杆效率已经超出本轮金融危机初期。2008年美国次级抵押贷款债务爆发时,美国国内房地产市场债务杠杆率为180%。

 

  亚洲是世界上人口最密集的大洲,也是世界上经济最活跃的板块,这里积聚着太多的渴望,新兴经济体在期待着复兴,民众渴望过上更美好的生活,而西方资本则紧盯着这里每一处赚钱机会。有专家认为,很难说哪一方没有从日益攀升的房价中受益,平抑房价在亚洲也由此显得格外艰难,但日本和东南亚地产泡沫破裂的痛感,时刻在提醒亚洲国家的政府,与西方热钱的这场博弈,可能更为艰险、重要。

 

  印度大城市房价高得离谱

 

  如今印度、新加坡和泰国等一些亚洲国家和地区都在为如何抑制房地产泡沫弄得焦头烂额。印度房地产目前已经开始在国民经济中扮演重要角色,其产值占印度年国内生产总值的5%,并有望在未来5年内突破6%。房地产已经成为印度仅次于农业的第二大产业,与250个行业相关。这是亚洲其他新兴国家同样面临的处境。

 

  43岁的苏达努和妻子在印度新德里经营一家旅行服务公司。10年前,他们依靠父母支持及辛苦挣来的钱在新德里西南的卫星城古尔冈一个商业地产开发小区购置了一块土地,建起一幢3层小楼,每层面积大约90平方米。据苏达努介绍,这些年来,新德里以及周边卫星城地价房价疯涨,高得离谱。据他估计,他家小楼的市场价已经逼近300万美元,比当年建时翻了近10倍。印度建材市场滞后和房地产市场的迫切需求,令印度各中心城市的房价急速攀升。

 

  印度中央统计组织向国会提交的报告称,印度最大商业城市孟买中心区的平均房价,两三年前就已经达到每平方米9163美元,当时印度年人均收入仅为773美元,这意味着不吃不喝一辈子也买不起一套房。而2009年4月以来,新德里和孟买的房产升值最为迅猛,最高达70%至90%。全球地产指南网站公布的最新数据显示,孟买一套75平方米的公寓售价可达73万欧元。

 

  澳大利亚房价高估最严重

 

  瑞克·鲁斯称,根据房地产估值、杠杆率与银行风险敞口等多种因素总和衡量,澳大利亚房地产泡沫最为严重。2010年澳大利亚房地产贷款规模已占到该国银行贷款总量的60%,而上年同期为45%左右。《经济学人》杂志最新的全球排名报告显示,目前澳大利亚居民住宅被高估的排名已经超过香港和法国,溢价程度非常严重。与此同时,新加坡的房地产市场也存在泡沫,外界估计这会影响全球经济健康发展。

 

  《经济学人》将澳大利亚列为世界上房价被高估最严重的经济体,其房价比真实价值高出56.4%,远超于排名第二位的香港。如果此排名属实,则澳大利亚面临房产泡沫。从澳大利亚主要城市统计数据来看,2008年3月至2009年3月房价下跌,之后的一年上升,房价升幅不小。所以要对泡沫予以警惕,而限制房产泡沫破灭带来损失的最好方法就是对房主和开发商信贷规模加以控制和进行有力监管。虽然近几年,澳大利亚经济表现胜过大多数发达国家,但是在此期间房价态势还是很难被认为是合理的。一些经济学家和投资者认为澳大利亚正在产生房地产泡沫,也有专家对此否认,特别是今年1月因洪灾等因素房价呈现下跌态势。

 

  有经济学家认为,纵观国际经济形势,目前还存在全球泡沫的危险,并已延伸到很多经济领域。澳大利亚对资源业的依赖性很强,根据国际市场对资源的需求,将推进商品价格上涨,其泡沫风险将直接波及他国。澳大利亚的经济是全球经济的一部分,应从这一视角审视和促进经济健康发展。

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