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库存压力高 房企热盼“金九银十”
时间:2012-08-27 17:50:49    来源:搜房天津二手房    浏览次数:    中企房产    我来说两句()

上市房企中报披露接近尾声。数据显示,尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解,但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态,热销与冷清并存。业界认为,房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段,“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰,并带动成交量的整体上升。

房企:去库存仍为主要目标

截至2012年8月25日,Wind资讯统计数据显示,沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报,总体来看,上半年房企销售普遍飘红,但利润增幅明显落后于销售增幅“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元,相比去年的484亿元大幅增长近40%;但净利润只比去年同期增长不足2亿元,为79.59亿元。

链家地产市场研究部常清告诉记者,作为内地上市房企的前四强,“招保万金”的经营情况反映了大型房企的一些特征“由于结算项目数量和质量的不同,“招保万金”的营收和利润涨幅不一,但整体而言,四大房企‘增收不增利’”。

该机构认为,从房企的结算周期来估计,目前反映在房企上半年报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产部分毛利率较高的项目进入结算以外,其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中,万科为26.5%,同比下降5.6个百分点;金地为36.1%,同比下降3.16个百分点;保利为37.51%,同比下降3.19个百分点。

据半年报数据,四大房企持有现金1097.77亿元,与年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元,同比基本持平。链家地产据此分析认为,近几个月来房企为了规避风险,拓宽资金来源,加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作“上半年的开源节流,现金为王使得房企当前偿债压力明显降低。”尽管大多数房企在年初以来普遍推行“以价换量”的销售策略,缓解了一些资金压力,但库存量依然有增无减。最新数据显示,四大房企的当前库存合计为5157.68亿元,与年初4760亿元相比增长了8.35%。

常清告诉《经济参考报》记者,仅从数据来看,房企的库存同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响,部分已经被销售但尚未结算的物业也包含在库存之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分,房企的真实库存为2499.43亿元,与年初相比则降低了1.56%。

金地集团总裁黄俊灿告诉记者,“尽管当前房企的库存消化周期在下降,已经从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加,所以当前房企去库存的压力依然很大。”

黄俊灿还说,房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势“对于地产企业而言,从2009年到2011年,成本在上升,居民地价未来也有可能上升。总体来看,房企未来的利润空间会下滑。”他认为,房企未来的策略除了去库存以外还要改善产品结构。


 

市场:难言“整体回暖”

尽管四大房企资金链和去库存的压力相对有所改善,但更多的中小房企偿债能力仍然堪忧,行业内“业务转型及股权收购兼并”的案例屡有出现。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,虽然5月以来房地产市场成交量总体出现了回升的局面,“但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面。因此,整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的基本面并没有改变”。

北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者,调控以来,先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司开始转型其他行业。张大伟说,“非房地产主业企业剥离房地产业务加剧了房企间的并购浪潮,几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。上半年来已经有多家上市房企开始涉及其他行业,房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。”

该机构的统计数据也显示,2012年上半年,全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗,已经公开的总交易额就达到了205亿,同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%,股权变动明显增加。张大伟说,“本轮调控使得部分大型企业获得发展机遇,或以专业化,或以资金优势谋得利润;而另外一些资金压力过紧的企业则只能甩股换钱”。

除了房企之间出现分化,当前全国市场也正在呈现“冷热不均”的态势,北京等一线城市的一些项目则在传统淡季出现“热销”局面。

据伟业顾问的数据统计,由于购房人群对中大户型房源的热衷,使得北京市场主打“大中户型”的楼盘在8月份取得了非常好的销售成绩。“其中,90至150平方米的中大户型成交占比明显提高,与7月相比提高了6%,与年初相比则提高了12%,而与此同时90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降,成交占比与年初相比下降了11个百分点”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,除了改善型购房需求比例有小幅上升这一原因之外,在限购限贷持续从紧的大背景下,人们“一步到位”的置业观念逐步强化,是导致8月份中大户型房源成交占比明显增加的重要原因。

而同样处于一线城市之列的上海房地产市场则相对偏冷。上海易居房地产研究院的统计数据显示,今年前7个月上海市商品房销售面积为954.0万平方米,同比下降7.8%。另外,自2010年初以来,上海市商品住宅销售面积的同比增幅也一直为负值。进入2012年以来,商品房销售面积同比跌幅持续在15%左右。

7月份,上海市纯商品住宅供应面积为74.5万平方米,同比下降13.3%,跌幅比上个月扩大3.7个百分点,这也是自去年8月份以来连续一年来同比下跌。易居研究院副院长杨红旭分析称,“7月是上海的酷暑季节,开发商大多选择避开这一传统淡季开盘。随着传统旺季的来临,这一跌幅逐渐有所收窄,预计下半年商品房市场将实现正增长”。

预测:业界寄望“金九银十”

不仅仅是上海的开发商寄望于发力“金九银十”。事实上,在库存压力及年度目标的激励下,众多的开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。

2012年上半年,大部分房企完成了全年销售目标的50%以上。在市场有所好转的情况下,房企希望在“去库存”及业绩方面更上层楼。下半年至今,先后有世茂房地产和中海地产上调年度销售目标,分别从307亿元和800亿港币上调至350亿元和1000亿元港元。调整后目前这两家房企上半年分别完成了年度销售目标的76%和75%。

另外,下半年房企的推货力度将会明显增加。如万科的半年报就明确提出“公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别是第四季度”。常清也告诉《经济参考报》记者,在库存压力下,预计下半年房企会加速出货“而大部分开发商对于即将到来的‘金九银十’抱有较高的期望,9、10月份或许会迎来全年的开盘高峰”。

伟业我爱我家市场研究院在对近四年各城市的一、二手市场数据进行了分析统计后,认为一手市场比二手市场“金九银十”现象更加显著。在年度销售计划的督促下,9、10月份开发企业的策略将转向于不惜一切代价创造销售机会。该机构同时指出,结合前几年“空间”维度与“市场”维度的经验可以预计,“金九银十”可能还会在天津、沈阳、青岛、唐山等北方二、三线城市延续。

张宏伟告诉记者,就全国而言,政策面“降息、降准”与楼市“微调”正在形成市场叠加效应,这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用,预计整个下半年楼市成交量将好于上半年,成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

张宏伟强调,在如此背景下,“首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升,并且将成就楼市成交量的‘金九银十’”。他进一步预测,在今年年底,开发企业对于整个市场预期逐渐转向乐观,这也将促使开发企业在成交量回升之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积,甚至重拾土地市场拿地的热情,最终形成市场真正意义的“回暖”。

而中原地产张大伟同样认为,全年成交量最高点在9、10、11月继续冲高的可能性非常大“‘金九银十’供应量上行后,市场整体成交量有望再现上涨。”

关键字:出售,房价,二手房房企,库存,销售,市场,同比,上半年,地产
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